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北上广深为啥高出三四线城市几十倍

2017/5/22 13:12:32   来源: 真话财经

一二线城市最近限购政策越来越紧,河北保定规定买房人拿房本后十年不得买卖、长沙规定本市户籍限购两套……一系列政策趋紧背后,反映了政府对未来房价上涨的恐惧。

与此同时,有些三四线城市却在鼓励大家投资买房,最近河南就出台政策,放宽农民工及其随迁家属进城落户条件,鼓励农民去县城买房。

大城市限购不断升级,小城市却巴不得大家赶紧去买,这到底是为什么呢?为何在同一个房地产市场却出现了完全不同的两种局面。

一般我们会认为,大城市发展机会多、收入高、人才济济,很多人都往大城市跑,小城市人口少,发展滞后,所以没人去。

于是就造成现在的局面,大城市不断限购,但买的人却越来越多,价格也越来越高,小城市政府使劲鼓励大家买,但鲜有人问津,房价涨的也很慢。

今天,就帮助大家深入探讨一下,为何一二线城市房价暴涨而三四线城市房价滞胀的深层原因,观点来自中泰证券首席经济学家李迅雷,「真话财经」做了通俗解读。

李迅雷指出,在中国区域经济发展的官方词汇中,从来都是用「城镇化」,从不说「城市化」,这两个词语的差距竟然决定了中国各个城市房价的高低。

城市化是一个反映农村人口向城市转移的国际通用词汇,已经用了100多年;「城镇化」是2001年提出的,早期指的是「进厂不进城」的乡镇企业模式,现在说的是「农业转移人口市民化」。

城市化不仅是农业人口转化为非农业人口,而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善。

最重要的的是,城市化的过程还是城市的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。

传统意义上的城市化,没有太强烈的行政干预色彩,而是通过城市的集聚效应来吸引外来人口流入,从而形成规模经济,提高城市化率。

比如上海这种城市,由于对外开放早,新中国成立前就是国际大都市,经济也很发达,现在经济发展水平也领先全国,吸引了很多外来人口,房价也领涨全国。

城镇化则更多地体现为行政的力量,实质上是一场造城运动。

这几年,很多地方政府高举城镇化的大旗,一是把城镇化作为拉动GDP的抓手,二是把将城镇化作为建设「形象工程」的手段,三是将城镇化作为发展房地产的手段,四是把城镇化当作土地财政收入的来源,不断扩大城镇面积。

2012的统计数据显示,2000年至2010年,中国城镇总面积10年扩张60%,但城镇化率只提高了13.4%。

「城镇化」的结果是,中国大部分城镇都为三四线城市,这些城镇的面积扩大过快,却缺乏相应的产业支持,创造的就业岗位有限,这就很难吸引新增人口,没有人,房子卖给谁呢? 

看到这下面的现象也就不难理解了,为什么北上广深的房价那么高,很多投资者穷尽大半辈子积蓄都要买,但很多人老家县城的房子却卖不出去!

以前,我们常说「孔雀东南飞」,就是中国的人口从西部和中部往东部沿海迁徙,但这几年很多内地省份的大城市也出现了人口聚集。

比如安徽的人口还在净外流,但合肥的人口却在快速增长;河南的人口也在负增长,郑州的人口却是正增长。

李迅雷通过调研发现,最近房价涨幅较大的省会城市,都是人口流入量较大的,而且,从购房者的身份看,外地购房者的比例大致都要达到30%左右。

人口为什么会流向大城市呢?实际上不仅仅是为了获得就业机会,同时也是为了能够更便利地获得公共服务。

比如同样都是省级城市,贵阳的房价大约只有上海房价的十分之一。所以人口肯定还会继续向一二线城市集聚。

从经济学角度来讲,公共服务资源总是稀缺和不足的,一般的三四线城市在公共服务方面的供给水平,要远低于一二线城市,因为三四线城市大部分政府的财力薄弱。

公共服务好了,这个城市就会更受欢迎。公共服务有什么好处呢?看看下面的数据就明白了。

从中国各地的人口平均预期寿命看,寿命基本上与城市的发达程度呈高度正相关,如上海、北京的人均寿命都在国内排第一、第二,经济发达的省份如浙江的人均寿命高于江苏。

中西部地区很多省份的人均寿命要低于上海10岁以上。因此,人口老龄化、人均GDP达到中高收入阶段(8000美元)与大城市化之间也确有很强的相关性。这也是推动一二线城市房价上涨的动因所在。

2008年统计局公布的百万人口城市数量为122个,如今据称已经超过180个。这说明中国的大城市化正方兴未艾,这是推动一二线城市房价上涨的主要动力。

从以上分析中不难看出,城镇化与城市化虽然只有一字之差,但造成的后果截然不同,前者带有很明显的行政色彩,导致公共服务跟不上,后来的发展与预期目标相差甚远。

城市化是市场配置资源下的自然过程,城市化本身不是目标,而是为了寻求规模经济下的效率最大化,其结果则导致城市化率的大幅提升,人才趋之若鹜,房价上涨迅速。

责任编辑:mitiplus

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